قد يملك عدة أشخاص عقارًا واحدًا دون أن يختص كل منهم بجزء مفرز. وتبدأ المشكلة عندما يريد أحدهم البيع أو الانتفاع أو إنهاء الشيوع، بينما يفضّل الآخرون بقاء الوضع كما هو. قبل تحديد الطلب القانوني، يلزم التمييز بين ملكية الحصة الشائعة وبين مجرد استعمال جزء من العقار.
ما معنى الشيوع؟
تتناول المادة 825 من القانون المدني حالة تعدد الملاك دون إفراز حصصهم. وتنظم المادة 834 حق طلب القسمة، مع مراعاة القيود المقررة بنص أو اتفاق. وبموجب المادة 835، ترتبط القسمة الاتفاقية باتفاق الشركاء، مع مراعاة الإجراءات الخاصة عند وجود ناقص أهلية.
هذه القواعد لا تعني أن كل عقار يمكن تقسيمه إلى وحدات متساوية بمجرد الرغبة. فحص إمكان القسمة، والحصص، وأصحاب الحقوق، خطوة مستقلة عن تحديد من يستخدم كل غرفة أو طابق حاليًا.
تنظيم الانتفاع أم قسمة نهائية؟
قد يتفق الشركاء على توزيع الانتفاع بالمكان أو الزمن، وهو ما يعالجه القانون ضمن قسمة المهايأة. لكن اتفاق الاستعمال لا ينبغي وصفه تلقائيًا بأنه سند ملكية مفرزة. دوّن موضوع الاتفاق ومدته والتكاليف التي يتحملها كل طرف، واطلب مراجعة أثره القانوني قبل الاعتماد عليه في البيع أو البناء.
ملف يساعد على فهم النزاع
- سندات الملكية وما يثبت حصة كل شريك ومصدرها.
- كشف بأسماء الشركاء، وأي ورثة حلّوا محل أحدهم، وما إذا كان بينهم قُصّر.
- وصف واضح للمال المشترك وصور أو رسومات متاحة، دون اعتبارها بديلًا عن المستندات الرسمية.
- الاتفاقات السابقة الخاصة بالانتفاع أو الإيجار أو المصروفات.
- تحديد الطلب بدقة: تنظيم استعمال، محاسبة عن إيراد، أم إنهاء الشيوع.
إذا تعذر الاتفاق
ينظم القانون المدني القسمة القضائية، وقد يقتضي بحثها الاستعانة بخبير. وتتناول المادة 841 البيع عند تعذر القسمة عينًا أو ترتب نقص كبير في القيمة عليها. لذلك لا تفترض مسبقًا أن المحكمة ستمنح كل شريك جزءًا ماديًا معينًا؛ النتيجة تتوقف على الملف وطبيعة المال.
أسئلة شائعة
هل الإقامة في طابق تثبت ملكيته وحده؟
الإقامة وحدها لا تكفي للجزم بذلك. يجب مراجعة سندات الملكية والاتفاقات وأثر الانتفاع القائم.
هل وجود قاصر بين الشركاء مهم؟
نعم. يجب بحث التمثيل القانوني والإجراءات المقررة لحماية حقوقه قبل توقيع اتفاق القسمة.
للمساعدة في مراجعة ملفك، يمكنك التواصل مع مكتب المستشار علي محمود حجازي في العجوزة، 39 شارع المراغي أمام وزارة التضامن الاجتماعي، لتنسيق موعد قبل الحضور.
المصادر القانونية
القانون المدني، المواد 825 و834–841 و846–849 — نسخة رسمية
أُعد هذا المحتوى بالرجوع إلى المصادر الرسمية المتاحة في 9 أكتوبر 2026. وهو للتوعية العامة، لا يغني عن مراجعة المحامي للمستندات والوقائع والتعديلات السارية عند اتخاذ أي إجراء.