قد يحمل المشتري عقد بيع وحكمًا بصحة توقيع البائع، ويظن أن ملف الملكية أصبح مكتملًا. لكن إثبات نسبة التوقيع إلى صاحبه يختلف عن بحث ملكية العقار واستيفاء إجراءات الشهر. لهذا يجب أن تعرف ما الذي يثبته كل مستند، وما الذي لا يثبته، قبل التصرف في العقار أو سداد مبالغ جديدة.
صحة التوقيع ليست حكمًا بتسجيل الملكية
دعوى صحة التوقيع تتعلق بالتوقيع على المحرر العرفي، وليست بديلًا عن بحث صحة التصرف أو ملكية البائع. وتؤكد المادة 934 من القانون المدني أن انتقال الملكية والحقوق العينية العقارية مرتبط بمراعاة أحكام الشهر العقاري. لذلك لا يكفي وجود الحكم وحده لاعتبار العقار مسجلًا باسم المشتري.
أما دعوى صحة ونفاذ عقد البيع فلها موضوع مختلف يتصل بتنفيذ الالتزام بنقل الملكية، وتستلزم فحص العقد وسند البائع والإجراءات المناسبة للحالة. وحتى هنا، يجب التمييز بين صدور الحكم واستكمال الإجراءات اللازمة لشهره؛ فلا تتعامل مع الأسماء القانونية باعتبارها خطوات متطابقة.
كيف تراجع ملف العقار عمليًا؟
- اجمع عقدك وملاحقه وأصل الحكم أو صورته الرسمية، ولا تعتمد على صورة هاتف فقط.
- اطلب مستندات تسلسل الملكية المتاحة، وبيّن أي جزء من هذا التسلسل غير مكتمل.
- طابق وصف العقار وحدوده ومساحته وبيانات أطراف التصرف بين المستندات.
- دوّن أي رهن أو نزاع أو توكيل أو تصرف سابق تعرفه لبحث أثره، بدل افتراض أن صحة التوقيع عالجته.
- افصل بين المستندات المثبتة للسداد أو التسليم والمستندات المتعلقة بالملكية والشهر.
مثال للتفرقة
إذا استلم شخص شقة واحتفظ بإيصالات الثمن وحكم صحة توقيع، فهذه أوراق مهمة في ملفه، لكنها لا تجيب وحدها عن جميع أسئلة الملكية. يبدأ الفحص بتحديد مصدر حق البائع، ووضع العقار، ونوع الإجراء المطلوب. هذه صورة توضيحية وليست حكمًا على واقعة بعينها.
أسئلة شائعة
هل إيصال المرافق يحل محل سند الملكية؟
لا ينبغي التعامل معه باعتباره سندًا كافيًا للملكية. احتفظ به ضمن أوراق الانتفاع أو الإشغال، مع مراجعة سند الحق وإجراءات الشهر المناسبة.
هل أرفع صحة ونفاذ في كل حالة؟
ليس بالضرورة. اختيار المسار يتوقف على العقد وسند البائع ووضع العقار والمستندات المتاحة، وليس على اسم الدعوى وحده.
للمساعدة في مراجعة ملفك، يمكنك التواصل مع مكتب المستشار علي محمود حجازي في العجوزة، 39 شارع المراغي أمام وزارة التضامن الاجتماعي، لتنسيق موعد قبل الحضور.
المصادر القانونية
القانون المدني، المادة 934 — نسخة رسمية منشورة لدى مصلحة الضرائب المصرية
محكمة النقض — مبدأ التفرقة بين صحة التوقيع وصحة التصرف؛ قد يتطلب الموقع تسجيل الدخول
أُعد هذا المحتوى بالرجوع إلى المصادر الرسمية المتاحة في 9 أكتوبر 2026. وهو للتوعية العامة، لا يغني عن مراجعة المحامي للمستندات والوقائع والتعديلات السارية عند اتخاذ أي إجراء.